來源：原創(chuàng)董布懂 酒店觀察網(wǎng) 侵刪

今年以來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)猶如斷崖下滑的過山車，讓人看不到谷底。為了減緩或者阻止樓市下跌，各地的房地產(chǎn)政策陸續(xù)松綁，大部分城市已經(jīng)取消了限購，但依然阻擋不了房?jī)r(jià)的繼續(xù)下探。

今年1—7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資60877億元，同比下降10.2%。而1—7月，新建商品房銷售面積54149萬平方米，同比下降18.6%，

此輪房地產(chǎn)回調(diào)最大的還是屬于一二線城市的二手房市場(chǎng)，拿深圳舉例，近期有媒體報(bào)道，深圳部分小區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)重回2018年。從國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市的二手房成交數(shù)據(jù)來看，二手房成交價(jià)普遍比2022最高峰回調(diào)30%，并且這個(gè)趨勢(shì)還在下降。

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房?jī)r(jià)正在回歸正常

過去20年，鄉(xiāng)村、小鎮(zhèn)和縣城人口往三四線城市流動(dòng)；三四線城市人口往二線城市流動(dòng)；二線城市人口會(huì)往新一線和一線城市流動(dòng)。人口的大規(guī)模流動(dòng)促進(jìn)了城市房產(chǎn)的需求，從而推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

這是一個(gè)公認(rèn)的理由，也是一個(gè)從市場(chǎng)供需角度解釋房?jī)r(jià)上漲的合理性。但超越市場(chǎng)本身的泡沫型地產(chǎn)就變的不合理，月均收入5000元，卻要面對(duì)單價(jià)數(shù)萬的房?jī)r(jià)，這顯然不符合社會(huì)發(fā)展基本的常識(shí)，從而在泡沫之后，房?jī)r(jià)回調(diào)，我認(rèn)為這是回歸它本身的價(jià)值。到底房?jī)r(jià)還要跌多久，這取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的走向和未來人口的預(yù)期。雖然我們有很大的人口基礎(chǔ)，但目前我們已經(jīng)失去了人口紅利，人口處于負(fù)增長(zhǎng)。

沒有了人口增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)就沒有了基礎(chǔ)。其次，對(duì)房地產(chǎn)的過度依賴透支了我們數(shù)十年的經(jīng)濟(jì)，以及人均資產(chǎn)在房產(chǎn)中的占比過高。

房?jī)r(jià)下跌帶走了無數(shù)人虛擬的財(cái)富，但也讓人開始重新理性思考房子帶來的意義。過去我們對(duì)于房地產(chǎn)的依賴太深，這種連鎖反應(yīng)還會(huì)深刻影響著一代人。

過去的城市化還造成一點(diǎn)現(xiàn)象：是人口向上流動(dòng)的趨勢(shì)。大城市的人口急速增加，小地方的人口會(huì)被抽干。從區(qū)域角度上看，在整個(gè)版圖上就能看到北方往南方流動(dòng)，西方往東方流動(dòng)。人口紅利是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和地產(chǎn)繁榮的根本。在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)層面，我們能看到的是：

1.東部和南部經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北部和中西部；

2.北部和中西部的人口老齡化會(huì)更加嚴(yán)重；

3.北部和西部的產(chǎn)業(yè)會(huì)更加空心化；

4.地方債務(wù)的結(jié)構(gòu)會(huì)改變。

前面三點(diǎn)都容易理解，關(guān)于第四點(diǎn)，很多人理解不了，稍微解釋一下。

在自然條件下，人口會(huì)從北部和中西部向東部和南部聚集，出于種種原因（比如政治、意識(shí)形態(tài)、共同富裕等），我們國(guó)家不愿意這樣的事發(fā)生，所以就積極的對(duì)抗自然趨勢(shì)。

采用的手段有兩個(gè)：

第一，行政手段（戶籍限制、房地產(chǎn)限制）

第二，經(jīng)濟(jì)手段（地方債務(wù)）

我們就可以得出一個(gè)結(jié)論：過去的房地產(chǎn)政策、戶籍政策和地方債務(wù)，是在對(duì)抗人口流動(dòng)的自然趨勢(shì)。

說白了，這就是一場(chǎng)效率和區(qū)域平衡之間的斗爭(zhēng)，但從海外的歷史來看，社會(huì)最終都會(huì)選擇效率。也就是說，大城市會(huì)越來越大，越來越發(fā)達(dá)，帶動(dòng)全國(guó)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，落后的小地方最終完全落寞！整個(gè)國(guó)家的發(fā)展會(huì)非常不均衡?？吹竭@里，或許讀者們心里就明白為啥這次房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)向會(huì)對(duì)旅游和酒店行業(yè)有深遠(yuǎn)的影響了，因?yàn)檫@次房地產(chǎn)政策的放松，會(huì)讓人口回到自由流動(dòng)的狀態(tài)。接下來，我們就大概探討一下對(duì)旅游酒店行業(yè)的影響。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

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酒店資產(chǎn)大縮水

當(dāng)年富力酒店從萬達(dá)用平均每家3億元買回來77家五星級(jí)酒店，在當(dāng)時(shí)這個(gè)價(jià)格堪稱白菜價(jià)。但被富力接手后，富力的酒店業(yè)務(wù)累積虧損超過百億，成為富力燙手的山芋。而如今，富力旗下的酒店資產(chǎn)即將面臨清盤拍賣或者償債。有人說這是為地產(chǎn)買單，其實(shí)這些酒店本質(zhì)上就不是健康的商業(yè)邏輯。

中國(guó)過去投資的五星級(jí)酒店大多不賺錢，因?yàn)槌霭l(fā)點(diǎn)不一樣。資產(chǎn)的價(jià)值與酒店本身價(jià)值不對(duì)等。

房地產(chǎn)進(jìn)入存量周期，無論是商業(yè)地產(chǎn)還是住宅，目前都處于擠泡沫的階段。因?yàn)槌鞘匈u地空間越來越小，政府和開發(fā)商轉(zhuǎn)而投向文旅地產(chǎn)，但文旅地產(chǎn)更是一個(gè)巨大的坑。

過去中國(guó)的文旅項(xiàng)目幾乎都靠發(fā)債在維持，很多所謂的文旅項(xiàng)目，其本質(zhì)是披著文旅的外衣搞房地產(chǎn)。

隨著房地產(chǎn)政策松綁，且不少新一線和二線城市放開戶籍限制，人口必然會(huì)從欠發(fā)達(dá)地區(qū)加快流進(jìn)發(fā)達(dá)地區(qū)。發(fā)達(dá)地區(qū)就會(huì)加快基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，資金就不會(huì)減少向外流出。伴隨而來的，就是欠發(fā)達(dá)地區(qū)的地方債發(fā)行不出去。（而且手里還有一屁股債要還）發(fā)不出債就搞不到錢，搞不到錢，舊的文旅項(xiàng)目就會(huì)黃，新的文旅項(xiàng)目也開展不起來。更糟糕的，可能是已經(jīng)完工或者即將完工的文旅項(xiàng)目也賣不出，全砸在自己手里。這些欠發(fā)達(dá)地區(qū)的文旅項(xiàng)目很難通過未來的運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造現(xiàn)金流，因?yàn)橐婚_始政府就是打著賣地的心思，開發(fā)商也是打著賣房的心思。加之欠發(fā)達(dá)地區(qū)的人口不斷減少，這些文旅項(xiàng)目大都會(huì)變成鬼城。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

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地產(chǎn)酒店何去何從

首先再次明確的是，地產(chǎn)的時(shí)代大背景一去不復(fù)返，國(guó)家出手相助也是難以為繼。地產(chǎn)進(jìn)入了存量時(shí)期，新增市場(chǎng)很難進(jìn)入一個(gè)高位循環(huán)的境地。

地產(chǎn)去金融化的大背景，這是國(guó)家戰(zhàn)略，是解決這些年高度金融化地產(chǎn)給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來的病痛，高杠桿地產(chǎn)發(fā)展模式給地產(chǎn)及經(jīng)濟(jì)型的發(fā)展都帶來隱患。

中國(guó)的房地產(chǎn)早不是單純的住宿功能，他更是一種金融產(chǎn)品，在進(jìn)入早的老百姓確實(shí)靠房地產(chǎn)賺的盆滿缽滿，但是對(duì)大部分普通百姓來講，金融化的房子勢(shì)必造成高房?jī)r(jià)帶來的弊端，這也是國(guó)家逐步在調(diào)整地產(chǎn)金融的主要原因。

地產(chǎn)商不能再靠金融杠桿來發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)，老百姓也不能再將房子視為金融產(chǎn)品，否則必然遭受時(shí)代的反噬。

存量地產(chǎn)時(shí)代來臨。中國(guó)的城鎮(zhèn)化目前已經(jīng)超過60%，在經(jīng)歷了高速發(fā)展周期之后，未來將進(jìn)入逐步緩慢上升的過程。隨著核心城市核心區(qū)域的土地逐步開發(fā)完畢，新增市場(chǎng)將逐步萎縮，地產(chǎn)存量管理成為未來的發(fā)展主線。

這也就是為什么現(xiàn)在物業(yè)板塊如此值錢和受歡迎。僅僅在2021年，地產(chǎn)間對(duì)物業(yè)公司的并購就發(fā)生了很多起，如旭輝收購紅星美凱龍物業(yè)，碧桂園收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)、富力物業(yè)，龍湖物業(yè)收購億達(dá)服務(wù)，恒大物業(yè)也在待價(jià)而沽。

未來的物業(yè)管理將成為地產(chǎn)公司最重要的一塊收益來源，并且存在變現(xiàn)快，溢價(jià)高的現(xiàn)狀，各大房企旗下物業(yè)公司都在整合物業(yè)板塊，獨(dú)立上市，獲取豐厚資本回報(bào)。在這種情況下，地產(chǎn)從增量開發(fā)逐步走向存量管理之路。

人口紅利消失，房子變?yōu)榉潜匾贰?021年國(guó)內(nèi)人口只新增48萬，2022年比2021年人口減少85萬，人口未來會(huì)進(jìn)入一個(gè)持續(xù)的負(fù)增長(zhǎng)。城市化達(dá)到了一定程度，房地產(chǎn)失去了大規(guī)模發(fā)展的必要性。

在過去的時(shí)代，房子更多的是金融屬性纏身，還有賦予了更多的內(nèi)容，如戶口、教育、醫(yī)療等因素，但在未來，逐步開放的社會(huì)形態(tài)，失去了金融屬性的房子，其他也就變的不是非常重要，人口流動(dòng)到戶籍開放，教育普及和醫(yī)療多元化，都在打破這種模式。

未來的房地產(chǎn)需求最大的幾個(gè)類群是農(nóng)民繼續(xù)進(jìn)城買房，二是小城市向大城市流動(dòng)的購買需求，三是改善性需求，四是城市向城郊改善需求，所以未來有價(jià)值的房子只存在于人口依舊持續(xù)涌入的核心城市。

地產(chǎn)酒店，從地產(chǎn)附庸變回存量交易的產(chǎn)物。過去三十年，地產(chǎn)酒店沒有為地產(chǎn)帶來可觀的收益，資產(chǎn)回報(bào)率遠(yuǎn)低于國(guó)際平均水平。

地產(chǎn)酒店失去了地產(chǎn)配套的意義和價(jià)值，勢(shì)必就會(huì)成為地產(chǎn)商手中率先需要直接售賣的可變現(xiàn)資產(chǎn)，從近兩年以來的地產(chǎn)風(fēng)暴看，結(jié)果就是如此。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

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酒店在區(qū)域上的兩極分化

最后我們談?wù)劸频辍＞频甑膬纱笮枨?，一個(gè)是商務(wù)出行，另一個(gè)是旅游出行。對(duì)于商務(wù)出行需求而言，主要集中在幾個(gè)重要的城市圈：長(zhǎng)三角、珠三角、北京、成渝、武漢合肥等。

這些城市也不乏旅游出行的需求，可謂是商家必爭(zhēng)之地。而且隨著現(xiàn)在房產(chǎn)政策和戶籍政策的放松，人口還會(huì)增加，需求還會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。因此，別看這些城市圈的酒店在全國(guó)的占比已經(jīng)很高了，很可能未來還會(huì)更高！

而對(duì)于那些收縮性城市，商務(wù)需求會(huì)大大減少，因此酒店在擴(kuò)張的時(shí)候，一定要重點(diǎn)考察目標(biāo)城市未來是收縮還是擴(kuò)張。對(duì)于旅游出行而言，除了現(xiàn)有的旅游熱門城市外，未來可能出現(xiàn)的新興旅游城市也值得考慮。

一是要看當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源是否豐富；

二是要看當(dāng)?shù)卣膽B(tài)度和能力。

這些以旅行需求為主的酒店要重點(diǎn)觀察游客的消費(fèi)偏好。標(biāo)準(zhǔn)化的連鎖酒店不一定有優(yōu)勢(shì)，個(gè)性化的酒店反而更受青睞。不過在這些地方開酒店，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)更大，因?yàn)槁糜蔚娘L(fēng)向經(jīng)常轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去，今年可能人滿為患，第二年可能冷清到無人問津。因此，當(dāng)?shù)卣某掷m(xù)營(yíng)銷能力非常重要！

現(xiàn)在不少品牌都提出了搶占下沉市場(chǎng)，但這非常考驗(yàn)企業(yè)的前瞻性，它可能是蜜糖，也可能是砒霜。

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尾聲

我國(guó)房地產(chǎn)政策的本意是調(diào)控房?jī)r(jià)，防止金融風(fēng)險(xiǎn)，但帶來的副產(chǎn)品卻是阻擋了人口的自由流動(dòng)。隨著房地產(chǎn)政策的放松，人口會(huì)沿著它本來應(yīng)該流動(dòng)的方向遷徙，這勢(shì)必會(huì)帶來區(qū)域上的極端不均衡。但這是必然趨勢(shì)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)源于效率提升，效率提升需要人口聚集。這種變化勢(shì)必會(huì)給旅游和酒店行業(yè)帶來巨震。

本文所探討的改變只是冰山一角，讀者深入思考后，應(yīng)該會(huì)發(fā)現(xiàn)很多意想不到的改變。

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